ZAK-SYSTEM

Trong thời gian sắp tới khu chợ „EUROPA” tại sân vận động Mười năm sẽ dược giải tán từng phần để tránh gây phản ứng. Phần lớn những người đang buôn bán tại đó có thể tận dụng tình trạng bắt buộc này để thay đổi và cải thiện cơ sở vật chất, và nhân dịp này với kinh nghiệm riêng sẵn có họ có thể tự phát triển đầu tư kinh doanh buôn bán cho hãng của họ. Tuy nhiên, một số những người đang buôn bán ở đây không có giấy tờ và tài sản hợp pháp. Chúng tôi đề xuất một giải pháp cho phép nhóm người đông đảo này có thể hoạt động kinh doanh buôn bán hợp pháp, tận dụng kinh nghiệm và các mối quan hệ quốc tế sẵn có của họ để mở rộng làm ăn hợp pháp trên lãnh thổ Ba lan cũng như ở nước ngoài. Với tất cả những người tham gia đầu tư, đây là một thế mạnh để củng cố cương vị của mình và của chung trong việc cùng tham gia thực hiện bản dự án kinh tế lớn này

1.Để tạo điều kiện cho một nhóm đông những người buôn bán đang mất chỗ làm ăn này thoát khỏi hoàn cảnh khó khăn này mà vẫn được lợi, trước hết phải tìm được một hãng (công ty trách nhiệm hữu hạn) đã có tài sản riêng, hãng đó cho phép những người buôn bán cùng tham gia để nhân cao giá trị của nó. Tiếp theo, phải mua được đa số cổ phần trong công ty đang sẵn sàng mở rộng kinh doanh này với giá tương đối rẻ, và như đã nói ở trên, đây là một công ty có số vốn lớn ở dạng đất đai rất thuận tiện cho việc phát triển nhanh và rẻ, để nhân tăng giá trị của hãng đó lên. Đây phải là một công ty tương đối có bề dầy lịch sử, được văn bản xác nhận có kinh nghiệm trong buôn bán trên thị trường quốc tế, phải là một công ty đã kinh doanh nhiều năm chứ không phải là một công ty thành lập vội vàng chỉ có mã ngoài, không thực chất. Sau đó trong vòng vài tuần phải bắt đầu tăng vòng quay hoạt động của công ty với sự tham gia của các cổ đông và tăng vốn tự có, tốt nhất bằng cách mở rộng xây dựng kho bãi, nơi bốc rỡ hàng và xây nhanh các chỗ bán hàng và các cơ sở hậu cần, hành chính với đầy đủ tất cả trang thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh hiện đại, sử dụng hết mọi phương tiện thông tin và truyền thông.
2.Trong giai đoạn thứ hai thực hiện dự án, hãng cần phải nhanh chóng làm thủ tục vay tiền để mua số diện tích đất xây dựng trung tâm thương mại này ở Vacsava. Việc mua đất cần phải làm nhanh, nhưng phải sau khi các cổ đông và những người buôn bán trong đó có cả những người bán lẻ của công ty xác định được vị trí mình mong muốn để có thể kinh doanh tốt nhất.
3.Khi tài sản ban đấu đẫ được mở rộng một phần và đi vào hoạt động, sau khi đã mua được khu đất tại Vacsava, ta cần phải có sẵn một kế hoạch kinh doanh chi tiết có phân tích khả năng thực hiện, cũng như cần phải có khoản tiền đóng góp tối thiểu theo yêu cầu của Ngân hàng của các cổ đông theo bản kế hoạch kinh doanh ấy để vay tiền xây dựng Trung tâm thương mại (bán buôn và bán lẻ) „NOWY STADION”. Việc xây dựng này sẽ rất nhanh nếu ta làm theo kế hoạch đã định. Điều cần thiết là nó phải nằm ở một vị trí hấp dẫn về buôn bán và thuận tiện giao thông tại Vacsava cũng như được các cổ đông lựa chọn một cách cẩn thận. Chúng tôi sơ bộ đã lựa chọn được một số vị trí với giá cả khác nhau tùy thuộc vào khoảng cách tới trung tâm thành phố.

Theo tính toán ban đầu, để mua lại một công ty có tài sản và có kinh nghiệm kinh doanh nhằm phát triển nhanh và thực hiện đầu tư kinh doanh, với số người tham gia là 500 thì để bắt đầu dự án, mỗi người cần đóng góp trong giai đoạn một số tiền khoảng 13.000 zł., để có cổ phần trong một công ty trách nhiệm hữu hạn với một tài sản lớn gồm đất đai, văn phòng, kho bãi với tổng diện tích 22000 m2 với tường bao, đầy đủ điện nước ..có thể đưa vào hoạt động rất nhanh. Khu đất này cho phép dễ dàng mở rộng xây dựng với giá rẻ để kinh doanh và là cơ sở tài sản ban đầu để công ty có thể được vay vốn ngân hàng để xây Trung tâm Thương mại tại một vị trí khác ở khu trung tâm thành phố Vácsava.

Để mua 90% cổ phần đa số của một hãng có lịch sử lâu đời và có tài sản về đất đai văn phòng, kho nói trên và cho bước phát triển ban đầu của nó (các cổ đông sẽ nhận được vào một thời gian báo trước văn bản công chứng về mảnh đất công ty này không bị ràng buộc về nợ hay điều kiện gì khác, và đã được các chuyên gia khách quan định giá), cần có số tiền khoảng 6.500.000 zł. Vì vậy giả thiết có 500 người tham gia thì mỗi người cần đóng 13.000 zł. Trong bước thứ hai, cần đóng thêm một số tiền ít hơn để nhanh chóng mở rộng xây dựng theo kế hoạch kinh doanh, xây nhà, kho để nâng cao giá trị tài sản của công ty. Nếu có nhiều tiền đóng góp hơn, hay số người tham gia đông hơn thì ta có khả năng biến kế hoạch đó thành hiện thực nhanh chóng hơn và ở quy mô cao hơn. Cổ đông nào có khả năng đóng cao hơn sẽ có phần trăm cổ phiếu nhiều hơn trong công ty và sẽ hưởng lãi nhiều hơn.

Bản dự án xây dựng Trung tâm Thương mại ở Vacsava này nhằm mục đích lấp chỗ trống trên thị trường sau khi khu buôn bán ở sân vận động bị dẹp bỏ. Kế hoạch này liên quan đến việc phát triển nhanh một công ty với một dây chuyền kinh doanh hoàn chỉnh. Hoạt động của nó bao gồm thương lượng và mua buôn một cách có lợi hàng đặt ở nước ngoài và bán buôn bán lẻ tại Trung tâm kèm theo vận chuyển cho các người buôn bán lẻ trong cả nước. Trên cơ sở đó có khả năng xây dựng một hệ thống bán lẻ có thương hiệu trong cả nước phối hợp cùng với các nhà buôn bán nhỏ ở các địa phương dựa trên cơ sở kho bãi đã có của công ty hình thành lúc ban đầu trên khu đất ở ngoại ô Vacsava mà những người tham gia đã mua lại lúc gia nhập như đã nói ở trên.

Việc các cổ đông có cổ phần trong công ty và sau đó là cổ phiếu và việc tham gia tích cực vào quản lý cho phép họ và thành viên trong gia đình được tham gia làm việc kinh doanh cũng như thực hiện chiến lược phát triển công ty cũng như các dự án riêng được Hội nghị toàn thể của các cổ đông và Ban điều hành chấp nhận. Hoạt động kinh tế của các cá nhân theo chiến lược và có sự hỗ trợ của công ty sẽ có thể vươn tới một tầm cao mà trước đó họ không dám mơ tới.

Cùng với việc mở rộng xây dựng một cách tối ưu vùng đất của công ty ta sẽ hình thành một kế hoạch kinh doanh dưa trên buôn bán với nước ngoài, bán buôn và một hệ thống bán lẻ hiệu quả. Dùng bản kế hoạch có tính khả thi cao đó đẻ vay vốn hoặc ký các hợp đồng với các quỹ đầu tư hoặc các nhà đầu tư để mua đất xây dựng Trung tâm thương mại „Sân vận động Mới”. Tiền đóng góp hay tiền vay ngoài kế hoach kinh doanh hay các hợp đồng sơ bộ với những người sử dụng trong tương lai của Trung tâm được bảo đảm thế chấp bằng tài sản đất đai của công ty. Bằng số tiền vay có thế chấp đó cùng với các khoản góp thêm của cổ đông ta có thể mua được khu đất hợp lý nhất để hoạt động kinh doanh. Có khu đất đó và có các bất động sản của công ty, kế hoạch kinh doanh cùng các họat động mở rộng cũng như các họat động để nâng cao giá trị của nó thì một phần khu vực hành chính và kho bãi của công ty ở gần Vacsava có thể dùng để chi phí hay để vay đầu tư vào khu đất mới mua ở một địa điểm hấp dẫn mà tại đó chúng ta sẽ xây Trung tâm thương mại „Sân vận động Mới”.

Những người tham gia công ty từ đầu sẽ được đảm bảo theo bản thiết kế kiến trúc để có số diện tích m2 mặt bằng kinh doanh, kho tàng hay cửa hàng mà họ cần để tién hành buôn bán với tiện nghi và hiệu quả. Tùy theo tỷ lệ % đóng góp hay cổ phần họ có thể có bấy nhiêu phần trăm sở hữu về bất động sản. Những ngừơi vào từ đầu đó sẽ được đảm bảo quyền cho nhận người mới hay không và theo điều kiện nào. Công ty theo quyết định của Hội nghị toàn thể các cổ đông và dựa trên bản điều lệ sẽ thông qua Ban điều hành ký hợp đồng sử dụng dài hạn cho mỗi phần diện tích bất động sản được xây dựng cho từng người tham gia.
Trong quá trình thực hiện dự án, Công ty trách nhiệm hữu hạn có thể theo nghị quyết của Hội nghị toàn thể các cổ đông có thể chuyển thành Công ty cổ phần sau khi đã đủ sức bổ sung số tiền cần thiết để lập công ty cổ phần. Tiền đóng góp vào để thành lập công ty chỉ phải chịu mức thuế 2% cho cơ quan thuế vụ.

Khi thực hiện xây dựng Trung tâm thương mại „Sân vận động Mới” ta có thể xây các dẫy nhà với cột thép hay bê tông cốt thép chịu lực và áp dụng các tấm tường ngăn nhiều lớp hay các vật liệu xây dựng kích thước nhỏ, lắp đặt nhanh và hiệu quả sử dụng cao. „Hệ thống R” với lớp ruột cách nhiệt, một phát minh được đăng ký bản quyền của hãng POLGIPS rất hiệu quả và tiết kiệm năng lượng cho người sử dụng. Bằng cách đó có thể xây dựng xong trong vòng vài tuần, đồng thời xin tài trợ của Liên minh Châu Âu cho việc tiết kiệm nhiệt này, hơn nữa nó làm cả công trình hấp dẫn hơn về mặt kinh tế.

Việc đảm bảo thông tin nhanh để „Ban tổ chức” do những người tham gia bầu ra nhanh chóng có các quyết định cần thiết là rất quan trọng. Ban này cần có giao tiếp nhanh với nhau và với những người tham gia khác không chỉ qua gặp mặt trực tiếp mà có thể dùng Internet và tin nhắn SMS. Những người buôn bán- tham gia đầu tư cần bầu nhanh đại diện của mình để thực hiện dự án cụ thể này, họ sẽ quản lý tiền gửi với một hợp đồng hợp lý trong một ngân hàng tốt, cần thiết để thực hiện dự án.
Dự án này chỉ dành cho những người có quyết tâm đi theo con dường náy để biến mơ ước và kế hoạch của mình trở thành hiện thực. Dự án này nhấn mạnh vào điểm chủ yếu là những người tham gia sẽ có quyền sở hữu được xác nhận công chứng các tài sản và cổ phần của một công ty là có một số đất và bất động sản có giá trị. Những thứ này tự thân nó đã mang một giá trị có thể coi như tiền và nhờ nó có thể thương lượng về giá cả cũng như các điều khoản thực hiện trong khi đầu tư cũng như mua buôn hàng hóa trực tiếp với các nhà sản xuất lớn trên thế giới. Néu sau này có chuyển đổi Công ty trách nhiệm hữu hạn thành Công ty cổ phần thì công ty vẫn tiếp tục tiến hành mạnh mẽ các hoạt động kinh doanh cũng như đầu tư và khi đó có thể có một khả năng mới cho những người tham gia. Đó là sau khi được Hội nghị toàn thể các cổ đông thông qua, có thể đưa công ty lên Sàn chứng khoán để có thêm vốn với giá thành hạ để thực hiện các dự án thương mại và đầu tư lớn hơn, điều này những nhà kinh doanh-chủ nhân đều biết rõ hơn ai hết.

Việc sở hữu tài sản ở một công ty lớn, tham gia vào các công việc hay tham gia vào các ban điều hành hay dảm nhiệm các cương vị trong công ty và có hợp đồng lao động ngoài các lợi ích khác còn cho phép người tham gia đễ dàng hợp pháp hóa giấy tờ ở Ba lan.

A.Giả thiết là có khoảng 500 người muốn tham gia dự án và sẽ hoạt động kinh doanh trên địa bàn Trung tâm, trong đó khoảng 20% số người tức 100 người bán buôn sẽ cần một diện tích khoảng 80 m2 tức ta sẽ cần 100x80 m2= 8000 m2 diện tích sử dụng (đó sẽ vào khoảng 75% tổng diện tích, do đó diện tích tổng cộng sẽ là 10.700 m2).
B.80 % tức 400 người sẽ tham gia bán lẻ, cần 20 m2 mỗi người, vậy 400 x 20 m2 = 8000 m2 diện tích sử dụng, như vậy diện tích sử dụng của tòa nhà cũng sẽ là 10.700 m2. Cộng chung ta cần 21.400 m2 diện tích sử dụng, tốt nhất là số này bằng 40% diện tích mảnh đất. Do đó ta cần tìm khu đất rộng ít nhất 53.500 m2. Phần 60 % diện tích còn lại có thể thỏa mãn các yêu cầu sinh thái, hoặc phục vụ nhu cầu cho giao thông, làm quảng trường hay bến cuối của xe ô tô buýt.

Giá thành khu đất tốt gần trung tâm thành phố, gần đường xe hỏa hay có tuyến xe công cộng với đầy đủ điện, nước, gaz, điện thoại (media) cùng giấy phép xây dựng khoảng 1000-1500 zł/m2. Như vậy chỉ riêng tiền đất cần có từ 53.500.000 đến 80.000.000 zł. Khu đất rẻ hơn và xa trung tâm hơn, giao thông không thuận tiện bằng, nhưng chưa có giấy phép xây dựng trung tâm thương mại có thể mua được với giá từ 300 đến 450 zł/m2. Khi đó tiền đất sẽ hết từ 16.050.000 đến 24.000.000 zł.

Ngân hàng sẽ sẵn sàng cho công ty vay để thực hiện dự án đó, nhưng công ty phải có 40% vốn của mình và tài sản đảm bảo cho số tiền vay đó. Trong trường hợp của chúng ta, đó là Cybulice, là một trung tâm kho bãi bán buôn cùng khu văn phòng sau khi được xây dựng thêm và mang ra đánh giá. Sau khi công ty đã mua khu đất để xây dựng Trung tâm Thương mại các tài sản này sẽ gộp lại để đánh giá khả năng xây dựng Trung tâm „Sân vận động Mới”. Khi đó chính khu đất mới mua sau khi mang đánh giá cũng sẽ trở thành tài sản thế chấp để vay tiền đầu tư „Sân vận động Mới”. Việc xây Trung tâm này sẽ rất nhanh như tôi đã nói ở trên, bằng một trong các phương pháp xây các dãy nhà công nghiệp-thương mại ở dạng kết cấu thép hay bê tông cốt thép chịu lực, còn tường ngoài và tường ngăn bằng các tấm nhiều lớp hay các vật liệu của hãng Polgips vói lớp ruột cách nhiệt. Tiền vay đầu tư của công ty sẽ cho thời gian từ 5 đến 10 năm, mức lãi suất khoảng 8-9% hàng năm, và năm đầu chưa phải trả lãi.

Những người tham gia đầu tư sẽ có giấy chứng nhận phần đóng góp của mình trong dự án. Các cổ phần đó có thể dễ dàng bán lại và chúng được bảo đảm bởi các tài sản của công ty và hoạt động kinh tế của nó mà mọi người đều biết rõ. Sau khi xây dựng xong Trung tâm, chỉ riêng giá trị của bất động sản, đem cộng giá trị của khu trung tâm kho-hành chính tại vùng Cybulice sau khi xây dựng thêm là 20 triệu zł. Với giá trị của khu Trung tâm Thương mại mới với diên tích khoảng 21.400 m2 diện tích sử dụng x 5299 zł/m2 (theo báo Rzeczpospolita ngày 14.07.2008, trang D8 „mục bất động sản” hệ số nhân tính ra tiền giá trị một mét vuông sử dụng cho các khu nhà do các tỉnh trưởng công bố) = 113.398.600 zł. Cộng với 20.000.000 Cybulice = 133.398.600 zł. Đây là ước tính trị giá tất cả các bất động sản của công ty sau khi đầu tư.

Giá 1m2 sau khi xây dựng xong Trung tâm Thương mại „Sân vận động Mới” („Nowy Stadion”) trên khu đất đã mua và trả xong phần lớn tiền vay sẽ khoảng 2.500 zł/m2 x 21.400 m2 toàn bộ diện tích (nhà và lối đi lại xung quanh) = 53.500.000 zł. Điều này cho phép công ty có thể vay số tiền đầu tư ở mức 80.000.000 zł và như vậy sẽ cho phép công ty các khả năng tốt hơn khi thảo luận kinh doanh mua một lượng lớn hàng hóa và phục vụ cho các cổ đông của công ty.

Chỉ tính riêng giá trị về đất đai, một phần năm trăm hoặc 0,2% cổ phần có giá khoảng 266.796zł. chưa kể đến bản đánh giá Good Will và bản thiết kế kinh doanh đang được thực hiện. Những người đầu tiên tham gia vào dự án sẽ nhận một phần thưởng lúc khởi đầu, những người tham gia sau sẽ phải trả nhiều hơn và chỉ có thể được tham gia khi có sự đồng ‎y‎‎ của tất cả các cổ đông theo các điều kiện mới mà họ đề ra.

Bạn hãy thử đến Ban phụ trách Wólka Kosowska hoặc Maximus và thử hỏi mua cổ phần của công ty đang là chủ đất ở đó. Giá chắc chắn sẽ khủng khiếp và không ai muốn bán cổ phần cho bạn. May nhất là chỉ có thể mua lại quyền thuê kho với giá thuê hàng tháng rất lớn. Quyết định thông minh thuộc về người đầu tư là chọn con đường nào trong kinh doanh, hoặc tự mình xoay xỏa, hoặc có được sự bảo trợ về tài chính và về tổ chức trong một công ty lớn, tăng trưởng mạnh mà chính mình là một thành viên.